Suis-je vraiment prêt à emprunter ? Comprendre sa capacité d'emprunt avant de rencontrer une banque

Vous avez décidé de franchir le pas : acheter votre premier bien immobilier. Félicitations — c’est une décision qui mérite d’être préparée sérieusement. Mais avant de prendre rendez-vous avec un conseiller bancaire, il y a une étape que beaucoup sautent, et qu’ils regrettent ensuite : comprendre eux-mêmes leur capacité d’emprunt.

Arriver en banque sans ces chiffres, c’est comme passer un entretien d’embauche sans avoir relu son CV. Vous laissez l’autre décider à votre place de ce que vous pouvez vous permettre. Or, calculer ces indicateurs n’a rien de compliqué. Pas besoin d’être expert-comptable. Une feuille de papier, une calculatrice et une heure suffisent.

Dans cet épisode, on décortique les trois indicateurs que toute banque regardera en premier : le taux d’endettement, le reste à vivre et l’apport personnel. Vous repartirez avec des chiffres réels, les vôtres.

Le taux d’endettement : la règle des 35 %

Le taux d’endettement, c’est la part de vos revenus que vous consacrez chaque mois au remboursement de vos dettes. Les banques françaises appliquent depuis 2021 une limite stricte fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière : 35 % maximum, assurance de prêt incluse.

Comment le calculer ?

Prenez l’ensemble de vos charges de crédit mensuelles actuelles (crédit voiture, crédit à la consommation, etc.) et ajoutez-y la future mensualité de votre prêt immobilier. Divisez ce total par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100.

(Charges actuelles + future mensualité) ÷ Revenus nets × 100 = Taux d’endettement

Exemple concret : Marion gagne 2 800 € nets par mois. Elle rembourse 150 € par mois pour un crédit auto. Elle envisage une mensualité immobilière de 750 €.

(150 + 750) ÷ 2 800 × 100 = 32,1 %

Elle est sous le seuil des 35 %. Son dossier peut tenir la route sur ce critère.

Maintenant, même calcul si sa mensualité visée était de 900 € :

(150 + 900) ÷ 2 800 × 100 = 37,5 %

Là, elle dépasse le plafond. La banque refusera sauf dérogation exceptionnelle (réservée principalement aux primo-accédants et aux investisseurs dont le patrimoine est solide, dans une proportion limitée des dossiers accordés).

Ce que ça implique pratiquement : avant votre rendez-vous, soldez ou réduisez vos crédits à la consommation si possible. Un crédit revolving à 80 € par mois qui dort peut amputer votre capacité d’emprunt de 20 000 à 25 000 €.

Le reste à vivre : le chiffre que les banques calculent en silence

Le taux d’endettement a une limite : deux personnes à 33 % d’endettement ne sont pas dans la même situation si l’une gagne 2 000 € et l’autre 6 000 €. C’est pourquoi les banques regardent aussi le reste à vivre — c’est-à-dire ce qu’il vous reste dans les poches après avoir payé votre mensualité.

Comment le calculer ?

Revenus nets – Toutes les charges fixes (crédit immo + autres crédits + charges récurrentes) = Reste à vivre

Les seuils indicatifs généralement retenus par les établissements prêteurs :

• 800 à 900 € minimum pour une personne seule
• 1 200 à 1 500 € minimum pour un couple
• Ajouter environ 300 € par enfant à charge

Ces chiffres ne sont pas gravés dans la loi, mais ils constituent la référence tacite du marché.

Exemple concret : Thomas et Julie gagnent ensemble 4 200 € nets. Ils ont deux enfants. Leur future mensualité serait de 1 100 €. Ils n’ont pas d’autres crédits.

Reste à vivre = 4 200 – 1 100 = 3 100 €

Seuil recommandé pour leur situation : 1 400 € (couple) + 600 € (2 enfants) = 2 000 €.

Ils sont largement au-dessus. Leur dossier inspire confiance.

Attention au piège : certains oublient d’inclure dans leurs charges les impôts prélevés à la source, les pensions alimentaires ou les charges de copropriété si le bien acheté en a. Soyez exhaustifs dans votre calcul, c’est vous que ça protège.

L’apport personnel : combien faut-il vraiment mettre ?

L’apport, c’est la somme que vous injectez vous-même dans l’achat, en dehors de ce que la banque prête. Il rassure le prêteur sur deux choses : votre capacité à épargner et la réduction de son risque.

Le minimum attendu en pratique

Les banques financent rarement à 110 % (c’est-à-dire le prix du bien plus les frais). Dans l’immense majorité des cas, elles demandent que vous couvriez au moins les frais annexes, soit :

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
• Frais de garantie (caution ou hypothèque) : environ 1 à 1,5 %
• Frais de dossier bancaire : 0,5 à 1 %

Soit, au total, environ 10 % du prix d’achat dans l’ancien.

Exemple concret : Vous visez un appartement à 200 000 €.

• Frais de notaire (ancien) : 16 000 €
• Frais de garantie : 2 500 €
• Frais de dossier : 1 000 €
• Total des frais : ~19 500 €

Apport minimum attendu : environ 20 000 €.

Mais attention : avoir juste l’apport minimum, c’est le strict nécessaire. Les banques valorisent davantage les dossiers où l’apport couvre les frais plus 10 % du prix du bien. Dans notre exemple, cela représente 20 000 + 20 000 = 40 000 €. Cela améliore les conditions du prêt (taux, absence de garanties supplémentaires) et montre une vraie capacité d’épargne.

D’où peut venir l’apport ? De votre épargne personnelle, bien sûr, mais aussi d’un déblocage de participation ou d’intéressement, d’un don familial (dit « présent d’usage » ou donation), d’un PTZ (Prêt à Taux Zéro) si vous y êtes éligible, ou d’un Plan d’Épargne Logement (PEL). La banque vérifiera simplement que cet argent vient d’une source traçable et non d’un autre crédit.

Ce qu’on a vu

Dans cet épisode, vous avez appris à calculer les trois indicateurs fondamentaux que toute banque analysera dans votre dossier :

• Le taux d’endettement : ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Formule : (charges actuelles + future mensualité) ÷ revenus nets × 100.
• Le reste à vivre : ce qu’il vous reste après toutes les charges fixes. Viser au minimum 800-900 € pour une personne seule, 1 200-1 500 € pour un couple, plus ~300 € par enfant.
• L’apport personnel : couvrir au minimum les frais annexes (~10 % du prix dans l’ancien), idéalement les frais plus 10 % du prix du bien pour négocier en position de force.

Armer avec ces trois chiffres calculés honnêtement, vous ne subissez plus le rendez-vous bancaire : vous le pilotez.

Demain

Vous savez maintenant ce que vous pouvez emprunter. Mais que regarde vraiment le conseiller en face de vous quand il ouvre votre dossier ? Dans l’épisode 2, on entre dans la tête du banquier : les critères qu’il ne vous dira jamais à voix haute — votre comportement de compte, la lecture de vos relevés, la façon dont votre stabilité professionnelle est évaluée, même si vous n’êtes pas en CDI. Et surtout, comment constituer un dossier qui rassure, quels que soient votre statut et votre parcours.